Форс-мажор в договорах аренды

Что такое форс мажор, какие бывают форс мажорные обстоятельства и к чему они могут привести, порядок действий при наступлении форс-мажора

Благодарим за подписку и надеемся быть вам полезными! Отправляя данные, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Многие отрасли попали под запрет деятельности в связи с мерами, принятыми против COVID -19, и решение вопроса с Арендодателем стоит на первом месте

Форс-мажор в договорах, а особенно форс-мажор в договорах аренды в связи с введенными недавно против коронавируса мерами и запретом деятельности целых отраслей экономики, очень важен для понимания всеми участниками договоров. Как заявил премьер России Михаил Мишустин, введенные против COVID-19 меры могут рассматриваться как форс-мажор по договорам аренды.

Давайте разберемся, что делать с этой информацией, так как само по себе это решение Правительства никак не влияет на исполнение конкретно вашего договора аренды

Что такое форс-мажор?

Форс-мажор - это то, что не подвластно человеческому предвидению при заключении того или иного договора

Форс-мажор – это обстоятельства непреодолимой силы, которые невозможно предусмотреть до или во время заключения договора. Они не подвластны человеческому предвидению, и это ключевая характеристика.

Форс-мажор бывает различных видов:

природные – катаклизмы, ураганы, тайфуны, цунами, землетрясения, наводнения и засухи, пожары и мн.др.
техногенные катастрофы, например в результате аварий на крупных объектах (Чернобыльская как пример)
социальные – войны, государственные перевороты, забастовки
финансовые – резкие скачки курсов валют, изменения котировок ценных бумаг, банкротство крупных финансовых институтов, девальвация, и др.

Для отраслей, попавшись под запрет, предлагаем бесплатные консультации по всем вопросам, а также бухгалтерское обслуживание, цену которого называете вы!

Мы в настоящее время переживаем глобальный форс-мажор в виде угрозы распространения короновируса и, как следствие, целый ряд запретительных и ограничительных мер, препятствующих ведению бизнеса и исполнению условий целого ряда договоров, в том числе и договоров аренды. В первую очередь это касается предприятий общепита, сферы бытового обслуживания, спортивных и ряда других, чья деятельность вообще попала под запрет в этот период.

Форс-мажор в российском законодательстве

Для признания форс-мажора и получения права освобождения от обязательств по договору нужно выполнить ряд юридических процедур

В гражданском законодательстве понятие форс-мажора размыто. Как таковой формулировки форс-мажора нет, но есть представление об обстоятельствах непреодолимой силы, не подвластных человеческому планированию, при наступлении которых стороны освобождаются от взаимной ответственности в рамках заключенных договоров.

Однако, такое освобождение не происходит автоматически, для признания форс-мажора и получения права освобождения от обязательств по договору нужно выполнить ряд юридических процедур:

Если в договоре не прописан форс-мажор, то ничего страшного

1. Прежде всего, достаем договор и начинаем его внимательно изучать. Проверяем, нет ли запрета на форс-мажор (очень редкое явление, но тем не менее, встречается). В этом случае на форс-мажор ссылаться смысла нет, но процедура та же, что будет описана ниже.

Если в договоре не прописан форс-мажор, то ничего страшного. ГК содержит императивные нормы, и они распространяются на всех.

2. Составляем письмо Арендодателю – для того, чтобы пригласить его к проведению переговоров, а также для того, чтобы впоследствии в суде доказать свои попытки договориться

О чем пишем письмо?

О чем пишем письмо?
Начните с упоминания о форс- мажоре согласно ст. 401 ГК РФ, но конкретизируйте, что именно вам мешает исполнять обязательства:

запрет деятельности, если ваш бизнес попал под нее, со ссылкой на нормативный акт органа власти вашего региона
резкое снижение посетителей
снижение выручки
другие факторы

О чем просим в письме?

О чем просим?
Просите по максимуму все, что в идеале для вас сейчас было бы самым приемлемым:

приостановка договора на время
заморозка арендной платы на время
снижение арендной ставки на какой-то размер
отмена оплаты коммунальных платежей
другие льготы

Важно! обязательно укажите срок, когда вы ждете ответа от своего арендодателя

Данное письмо отправляем Арендодателю всеми доступными способами, включая Почту России и обязательно теми, которые указаны в договоре

Аргументов и вариантов договоренностей может быть много – для каждого свои – кому-то, например, легче будет сразу заявить о расторжении, заплатить все и снять с себя эти расходы. Кому-то потребуется рассрочка, кому-то и то, и другое

Что дальше?

если арендодатель готов провести переговоры и вы о чем-то договорились, зафиксируйте это в документе – письмо от арендодателя и изменением условий, дополнительное соглашение к договору аренды и т.п.
если арендодатель не реагирует в указанный срок, повторите письмо, после чего принимайте решение, будете ли вы расторгать договор или просто прекратите платить

Это непростое решение, и никакие рекомендации здесь не помогут, это только ваше решение, и зависит оно от множества факторов. Начиная от возможности вывезти свои вещи, заканчивая перспективами развития в будущем, после отмены всех ограничений.

Последствия – штрафы и блокировка арендуемого помещения. Решать только вам. Штрафы, возможно, сможете отбить в суде. Но помните, что любое судебное решение всегда непредсказуемо!

В заключение хотим еще раз отметить, что переписка важна, она с большой вероятностью потребуется в суде, потому что признание форс-мажора в договорах аренды требует признания решением суда, если вы не смогли договориться об этом в досудебном порядке